任意売買

任意売却

競売よりも、あなたにとって有利な任意売却を検討するべきです。
早い解決の方法を導くために専門「有資格者」スタッフへご相談下さい。

弊社は(社)全日本任意売却支援協会認定会員です。お気軽にご相談下さい。

任意売却とは?

任意売却とは?

任意売却とは、住宅ローンなどの融資を受けている人と各金融機関との合意に基づいて、融資の返済が困難になった不動産を処分する手続きです。

住宅など不動産を購入するときに、ほとんどの人は住宅ローンなどのお金を金融機関から借ります。金融機関は融資の担保として、購入した不動産に抵当権などを設定しますが、この不動産を売るときには抵当権などを解除(登記を抹消)してもらうことが必要です。

抵当権などを解除してもらうためには、融資金の残額をすべて返済することが前提です。住宅ローンの残高よりも高く売れれば何ら問題はありませんが、残高を下回る金額でしか売れないときには全額の返済ができません。

このようなときに、金融機関など(債権者、抵当権者)の合意を得たうえで不動産を売り、返済しきれなかった債務を残したままで抵当権などを解除してもらいます。これが任意売却です

もし、あなたが何らかの事情で住宅ローンなど借入金の返済ができなくなったとき、金融機関は最終的に担保不動産を差し押さえたうえで、不動産競売の申し立てをします。この競売によってあなたの不動産が処分される前に、金融機関に任売による処理を認めてもらい、一般の流通市場で買い手を探します。

この方法は、金融機関にとって「競売のときよりも、融資金の回収が多く見込める」というメリットがあります。そのぶん、あなたには「売った後の残債務の返済に柔軟に対応してもらえる」というメリットが生じます。話し合いによって、あなたの引越し費用などを手当てしてもらえることもあります。

「任意売却」という言葉が示すとおり、不動産競売のように強制的な処分ではありません。しかし、返済ができなくなってから何もしなければ、近いうちに競売となることは避けられません。任売で早めに処理をするのか、それとも条件の厳しい競売を待ち続けるのか、大切なのはあなたの意志です。

競売開始決定通知が届いてからでも間に合います

任意売却とは?

担保不動産競売開始決定通知が届いてからでも、任意で物件を売ることは可能です。ただし、この競売開始決定通知を受け取ってしまった場合には時間との競争となります。そのまま放っておくとやがて「入札期日」の通知が送られてきます。この「入札期日」が届いてから慌てて任意で売ろうとしても、理論的には可能ですが現実問題としては不可能だと考えるべきでしょう。

また、2007年10月以降は競売までのスピードが非常に早くなってきています。従来であれば、競売を申し立てられてから入札まで6~7か月ほどかかるのが通例でした。しかし最近では、競売の申し立てから3か月後には入札となってしまうケースが増えてきています。これはサービサーなどの債権者が、不良債権の処理を早めようとするための処置です。

すでに競売を申し立てられている場合には、従来のように時間的な余裕はなく、これからは非常に厳しい状況とならざるを得ない状況です。さらに、競売は債権者にも金銭的な負担をかけますから、なるべくなら競売には持っていきたくないところでしょう。そのため、いったん競売の申し立てがされれば、かえってその取り下げに手こずることになります。住宅金融支援機構などでも、いったん競売になってしまった物件では容易に任意売却を認めなくなっています。

しかし、任意売却を認めてもらえない場合でも細いながら道は残っています。いずれにしても、競売開始決定通知が届いたなら速やかに行動を起こしてください!

青森・弘前エリアの不動産を知り尽くし、周辺調査と、過去の取引事例データ等を基にお客様に最高のアドバイスをさせていただきます。
弊社だけの知識、経験でまかないきれないときは、優秀な弁護士、税理士、司法書士、社会保険労務士、行政書士、土地家屋調査士などの有資格者とともにお手伝いさせていただきます。
全ては皆様の最高の笑顔を見るために喜びと感動をお届けしならが、住いづくり、環境づくり、そして資産運用の最高のパートナーとしてお役に立ちたと考えています。

売買買取保証業務

買取保証

弊社の仲介で一定期間内に売却が整わなかった場合はあらかじめご提示させて頂いた買取保証額でその不動産を買い取りさせていただくシステムです。

お客さまのメリット

1.買取保証金額を前提に資金計画が立てられるので住み換えのチャンスを逃しません。
2.仲介期間、買取時期が明確なので安心してご契約~お引越しスケジュールが立てられます。
3.弊社の「仮住まいサポート」を併用することで適正な売却時期を逃しません。

買取保証適用基準

物件所在地
当社弘前本店及び周辺市町村の営業範囲に所在する物件とします。
対象となる物件
個人の居住用の土地・戸建・マンション
対象となる方
当社の仲介により自己所有の不動産をご売却又は弊社で住宅等を買換えのお客様
買取期日
仲介期間(3ヶ月以上6ヶ月以内)終了後
物件基準
・土地・戸建 …… 原則40坪以上(一種低層の場合は50坪以上)
・マンション …… 築後20年以内
・買取価額 …… 当社査定価額の80%を上限といたします。

※査定の結果によっては買取のご要望に添えない場合がありますのでご了承ください

買取保証システムの流れ

  1. 1

    対象物件の査定

    売却価格を知ることは大切なポイント。買い替えは住まいの資産価値を高める有効な手段です。現在お住まいの物件を査定し、新規ご購入の資金計画を検討していただきます。

  2. 2

    購入・建築物件の決定

    ご希望にあった間取りプラン・土地を選定していただきます。

  3. 3

    システムの適用・ご購入物件の契約締結

    現住み換え物件・間取りが決定しましたら買取保証のお申込をしていただきます。
    当社は査定金額を基準とした買取保証価格をご提示させていただきます。
    これにより安心して新規ご購入物件の契約を締結していただけます。

  4. 4

    一定期間の売却委託

    一定期間(3ヶ月以上6ヶ月以内)、ご依頼頂いた物件を当社のネットワークで広くお客さまにご紹介のうえ売却活動のお手伝いをさせていただきます。

  5. 5

    期間内に売却できた場合

    期間内に売却が整った場合は当社は買取を行いません。

    5

    期間内に売却できなかった場合

    期間内に売却が整わなかった場合はあらかじめご提示させて頂いた買取金額で当社が買い取らせていただきます。

  6. 6

    お引渡し・新居へお引越し

売買仲介業務

一般的な不動産売却(仲介)の流れ

一般的な不動産売却(仲介)の流れはじめて不動産、土地、マンションを売却するという方のために、一般的な不動産売却の流れをご紹介します。
不動産屋は、仲介をするのが仕事です。不動産を売りたいという売主と、買いたいという買主を紹介することで、売買金額の手数料をいただいています。
それでは、順を追ってご紹介しますね。
  1. 1

    査定の依頼

    住まいの買い換えや、眠っている資産の活用など、不動産を売却する理由は、さまざまです。でも、一般的な不動産売却の手順としては、最初に不動産業者に物件を査定してもらうところから始まります。
    査定は無料でやってくれるので、複数の仲介業者に査定される方が多いです。

  2. 2

    仲介会社を選ぶ

    所有する物件を査定してもらったら、次は仲介を依頼する業者を選びます。
    ここで、一番高く査定してくれる業者に仲介を依頼するのが正解だと勘違いされる方が、非常に多いので注意が必要です。
    (その理由は、このページを最後までお読みいただければわかります。)

  3. 3

    媒介契約を結ぶ

    仲介してもらう業者を決めたら、媒介契約というものを結びます。
    これは「私の不動産の売却を、あなたの会社に依頼します」という契約になります。
    ただ、その契約形態も3種類あります。

    ①一般媒介
    複数の不動産会社にも売却依頼できます。
    ②専任媒介
    1社しか売却依頼できません。但し売り主が直接買主を見つけた場合は、不動産会社を介さずに当事者だけで契約をすることも可能です。
    ③専属専任媒介
    専任媒介よりも売り主にとって制約が厳しく、直接買主を見つけても不動産会社を介してしか売却できません。当然仲介手数料も必要です。

    「①一般媒介」だと、複数の不動産会社に依頼できるので、早く高く売れそうな気がします。
    でも、不動産会社の立場からすると、お金に変えられるかどうか分からない物件を扱うのではなく、確実に売上が期待できる「②専任媒介」や「③専属専任媒介」を希望する場合が圧倒的に多いです。
    そのことも踏まえて、不動産屋えらびが大切なのです。

  4. 4

    売り出しスタート

    媒介契約を結んだら、次は物件の売り出し開始です。
    不動産の売却をする場合、価格が5種類あります。

    ①売却希望価格
    あなた(売主)が希望する販売価格です。
    ②査定価格
    物件を業者に査定してもらったときの価格です。
    ③売り出し価格
    ①と②を調整して決めます。
    ④購入希望価格
    買主が希望する購入価格です。
    ⑤成約価格
    ③と④を調整して決めます。

    業者が査定した査定価格と、あなたが希望する売却希望価格を調整して売り出し価格を決めます。

  5. 5

    経過確認、条件交渉

    仲介業者のやり方によりますが、あなたの物件が広告やインターネットで紹介され、購入希望者からの問合せを待ちます。
    すぐに希望者が見つかれば、条件交渉を行います。
    しかし、しばらく経っても購入希望者が見つからない場合には、売り出し価格の見直しが必要です。
    できるだけ早めに売りたい場合や、具体的に売却したい期日が決まっている場合には、希望者が現れないというのはとても不安ですよね。

    実は、仲介を依頼する業者選びで失敗したと気付くのはこのタイミングなんです。
    最初に物件を査定するときに思いっきり高く査定して、売主に期待させ、専属専任媒介の契約をしたとしましょう。
    そして、売り出しをスタートしたものの半年経っても購入希望者が見つからない……
    あなたが早く売りたいと焦れば焦るほど、価格を下げざるを得ない状況に追い込まれてしまいます。
    他の不動産屋のチラシを見て、(ここに仲介を依頼しておけば、こんなふうにアピールしてくれるから価格を下げなくても購入希望者を見つけてくれたんじゃないだろうか……)そんな気持ちになったりするのです。

  6. 6

    売却の売買契約を結ぶ

    購入希望者が現れたら、価格や引渡し時期を調整し、不動産売買契約を結びます。
    このとき、買主から手付金をもらうと共に、仲介会社に仲介手数料の半額を支払います。
    仲介手数料は、売却価格×3%+6万円〔別途消費税〕が上限と決められており、仲介業者によって手数料の値引きはできるかもしれません。
    例えば、売却価格が2000万円だとしたら66万円〔別途消費税〕が上限になります。売買契約時にその半分(33万円が上限)を支払います。
    ※仲介手数料は不動産会社により、売却完了後に一括払いでよい場合もあります。

  7. 7

    引き渡し

    事務的な書類の手続きなどは、仲介会社が教えてくれるので指示にしたがって引き渡し準備を行います。
    引渡し時には、買主から残金を受け取り、仲介会社に仲介手数料の残金を支払います。
    これで不動産の売却が完了となります。

以上のような流れになっています。

仲介は、基本的に売り出し価格から徐々に反応がある価格まで下げていくという方法をとるので、同じ物件でも高く売れることが多いですが、どうしても時間がかかってしまいます。

仲介は、じっくり納得する金額で不動産を売却したい方に向いています。